(Часть 2. Начало читайте здесь)
Автор: Ольга КИЮЦИНА, генеральный директор «Амикрон-консалтинг»
Как строительная отрасль переживает кризис и что ждет ее в ближайшие годы
В предыдущем номере «Строительной газеты» мы представили свой анализ текущей ситуации в строительной отрасли. Сегодня подробнее остановимся на прогнозах развития рынка.
Строительство — один из немногих сегментов реальной экономики, развивавшийся в последние годы достаточно динамично. За последние 10 лет объемы жилищного строительства выросли почти в 2 раза, ввод площадей в нежилых зданиях — почти в 3 раза. Отрасль благополучно пережила кризисные явления 2008-2009 годов и обеспечила реализацию крупных инфраструктурных проектов, включая такие масштабные, как к Олимпиаде в Сочи и Универсиаде в Татарстане. Даже по итогам не самого благоприятного 2015 года мы ожидаем увеличения объемов ввода жилья на 2% (в январе-ноябре прирост уже составил 3,4%). Это свидетельствует о том, что у отрасли есть потенциал и кадры, способные решать сложные задачи.
Между тем, надо прямо сказать, что в 2016 году существенного улучшения ситуации со спросом на жилье не ожидается, поскольку роста реальных доходов населения не прогнозируется. При этом, как мы уже отмечали, в последние 2-3 года темпы роста жилищного строительства начали обгонять динамику доходов, что означает расширение предложения при ограничении спроса. Сохранение этого тренда ожидается и в течение ближайших нескольких лет. Улучшение ситуации на рынке жилищного строительства возможно только к 2017 году, а в сегменте нежилой застройки — к 2018 году. Одним из драйверов развития строительной отрасли станет подготовка к Чемпионату мира по футболу в 2018 году, игры которого пройдут в 11 городах России.
К 2018 году ввод жилья в России может вырасти до 95 млн кв. м. Этот показатель достижим даже при не слишком благоприятной динамике реальных доходов населения, но при условии сохранения низкой ценовой динамики на рынке жилья, развитии ипотеки и рациональном государственном регулировании.
Существует вероятность и того, что в 2016 году рынок упадет. Но, по нашим оценкам, темпы падения вряд ли превысят негативную динамику 2009 года, когда объемы ввода жилья сократились на 7%, и маловероятно, что негативные тренды сохранятся надолго. Однако полностью исключить возможность более резкого падения нельзя. Плохой сценарий может реализоваться при возникновении следующих условий: 1) резкое ухудшение макроэкономической ситуации; 2) быстрое сжатие рынка кредитования; 3) чрезмерно быстрое изменение условий работы застройщиков под действием мер государственного регулирования.
Кредиты решают все
По нашим оценкам, на сегодняшний день самой большой угрозой для застройщиков является сжатие рынка кредитования. По оценкам Минстроя, на данный момент дефицит финансирования строительства жилья составляет 850 млрд рублей. Между тем, потенциал у кредитного рынка достаточно велик, в том числе имеется задел государственной поддержки в рамках проектного финансирования с пониженными ставками. Однако ограничивают эти возможности возрастающие риски невозврата средств строительными компаниями, поскольку в большинстве из них финансовая ситуация крайне непрозрачна и не сбалансирована, а качество проектов остается невысоким.
Позитивным фактором может стать восстановление в 2016 году рынка ипотечного кредитования. Несмотря на сложные экономические условия 2015 года, доля просроченных ипотечных кредитов выросла незначительно. По итогам января-сентября она составила менее 1,7%, хотя еще недавно (до 2011 года) показатель превышал 3%. Ставка кредитования на этом рынке играет относительно небольшую роль, гораздо важнее ожидания изменений в экономической ситуации, величина первого взноса, которая в условиях кризиса стала для многих потребителей неподъемной. По нашим оценкам, существует большая вероятность того, что в ближайшее время банковское сообщество пересмотрит свои подходы к этому вопросу и снизит размер первоначального взноса. Подходы к регулированию ипотечного рынка уже начал менять Центральный банк — в конце декабря 2015 года глава Центробанка Эльвира Набиуллина сообщила, что будет смягчено регулирование, связанное с оценкой рисков по ипотечному кредитованию.
Грядут структурные изменения
Мы прогнозируем, что в 2016 году развитие строительного рынка будет происходить прежде всего за счет регионов, в то время как столичные рынки могут «просесть». Рынки недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге остаются перегретыми, а застройщики — чрезмерно закредитованными и непрозрачными. Региональные же игроки чаще всего не имеют избыточного объема ресурсов (в том числе лоббистских), что вынуждает их работать эффективнее и гибче реагировать на изменения конъюнктуры.
По нашим оценкам, доля индивидуального строительства сохранится на уровне 43-44% от общего объема ввода жилья. В кризис 2008-2009 годов власти заявляли о планах по увеличению объемов строительства малоэтажного жилья и господдержке данного сектора, однако на практике изменения структуры рынка так и не произошло. Это вполне объяснимо — массовая (в особенности комплексная) застройка объективно гораздо выгоднее, поскольку затраты на инфраструктуру в расчете на 1 кв. м жилья в многоквартирном доме ниже, чем в малоэтажном поселке с теми же объемами застройки. Сложившаяся ситуация с более высокой стоимостью жилья в городах по сравнению с загородным жильем объясняется не различиями в стоимости строительства, а наличием других факторов — прежде всего рыночной оценкой такого имущества населением.
Цены перейдут на шаг
В 2016 году при определенных условиях цены на жилье могут снизиться. Основной резерв снижения — уменьшение маржи застройщиков и изменение структуры рынка, в том числе за счет увеличения объемов строительства жилья эконом-класса.
Себестоимость строительства за последнее время выросла незначительно. Производители стройматериалов, боясь потерять рынок сбыта, поддерживают низкие темпы прироста цен на свою продукцию. От подорожавшего импорта строительный рынок практически не зависит, почти все используемые материалы и комплектующие производятся в России. В то же время в строительстве зачастую используется импортная строительная техника, стоимость ее обслуживания выросла, однако с точки зрения этого параметра производители стройматериалов находятся даже в худшем положении (большинство из них работает на импортном технологическом оборудовании), однако цены на свою продукцию они не повышают. Резервы снижения стоимости строительства лежат также в использовании более экономичных технологий, сокращении числа индивидуальных и «эксклюзивных» проектов (есть вероятность, что в среднесрочной перспективе отрасль создаст некий реестр типовых проектов со сниженной стоимостью, которыми смогут пользоваться все застройщики), а также в сокращении постоянных затрат в расчете на 1 кв. м жилья за счет эффекта масштаба при наращивании объемов застройки.
Еще один важный резерв — сокращение платежей в рамках «серых схем». Введение в действие «Исчерпывающего перечня административных процедур в сфере жилищного строительства» уже привело к уменьшению коррупционного давления на отрасль и, соответственно, уменьшению стоимости строительства, однако пока на ценах на жилье это практически не сказалось. Вероятно, соответствующий эффект будет достигнут в процессе реализации требований государства к повышению прозрачности деятельности застройщиков. Эта же мера позволит провести оценку реальной нормы прибыли в строительной отрасли. Пока что заявления государственных властей о сверхприбылях строительных компаний выглядят голословными. Но слова застройщиков о том, что они работают за минимальный процент прибыли, тоже вызывают много вопросов в связи с их нежеланием раскрывать информацию о своей финансовой деятельности, а также из-за сравнительно небольшого числа обанкротившихся игроков.
Регулируй это
Строительная отрасль уже много лет рассматривается государственными органами в качестве драйвера развития экономики. Опыт Китая показал, что строительство вносит значительный вклад в прирост экономических показателей и ВВП. Обеспечивая развитие смежных отраслей экономики и одновременно позволяя удовлетворить социальные потребности граждан, отрасль дает кумулятивный эффект. Реализация государственных программ по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, а также запуск крупных инфраструктурных проектов в значительной степени были ориентированы на развитие строительной отрасли. При этом, как показал опыт последних двух десятилетий, реального улучшения ситуации исключительно за счет рыночных механизмов достигнуть не удается, поэтому требуется изменение правил игры со стороны государства.
В течение 2015 года было анонсировано большое количество изменений в системе государственного регулирования строительного рынка. Наиболее жаркие споры в профессиональном сообществе вызвали предложения Минстроя об изменении подходов к регулированию рынка долевого строительства. Целью изменений является, прежде всего, снижение рисков при использовании средств дольщиков. На снижение рисков направлено и предполагаемое ужесточение требований к информационной открытости строительных компаний. Эта мера позволит государственным органам не только защитить права граждан, но и снять с себя часть ответственности в случае появления «обманутых дольщиков», поскольку гражданам будет предоставлена вся необходимая информация для принятия обоснованного решения о вложении средств.
Однако предпринимаемые государством меры могут привести к некоторому уменьшению доли средств граждан в финансировании жилищного строительства, что вызывает опасения ряда игроков говорить о том, что ужесточение госрегулирования обрушит рынок. Нам подобные заявления представляются необоснованными. Происходившие в отрасли ранее изменения носили эволюционный характер, учитывали интересы бизнес-сообщества, и маловероятно, что Минстрой изменит этот подход. Кардинальных и слишком быстрых реформ не предвидится, отрасли дадут время приспособиться к новшествам. Как показал предыдущий опыт работы государства с отраслью, адаптация строительного рынка к изменениям происходит достаточно быстро. Десять лет назад при принятии федерального закона №214 тоже были опасения «схлопывания рынка», но ничего подобного не произошло. Наиболее договороспособные участники отрасли в ходе переговоров с государственными органами достигли приемлемых условий, чем обеспечили себе возможность стабильной работы, пусть и с более низким уровнем рентабельности.
В конце 2015 года премьер Дмитрий Медведев сообщил, что жилищное строительство является одним из важнейших и наиболее уязвимых секторов экономики, на поддержке которых правительство сосредоточится в 2016 году. Государство демонстрирует готовность поддерживать строительную отрасль в обмен на решение социально-экономических задач, и прежде всего задачи повышения доступности жилья для населения. Предлагаемые изменения в части работы застройщиков с банковским сообществом в конечном итоге нацелены на расширение возможностей финансирования отрасли. По нашим оценкам, есть вероятность того, что в долгосрочной перспективе внедряемые в строительстве механизмы проектного финансирования могут быть использованы в процессе реформирования всей финансовой системы. Как отмечают многие экономисты, российская экономика испытывает острую нехватку денежной массы. Эта денежная масса может быть влита в экономику через механизмы проектного финансирования, а с учетом того, что деньги сразу пойдут в реальный сектор и их расходование будет подконтрольным, снижается угроза роста инфляции, возникающая при увеличении денежной массы.