• Общий уровень развития экономики оказывает определяющее влияние на динамику развития строительства, корреляция между динамикой ВВП и динамикой развития строительства очень высока.

• На долю строительства приходится в среднем около 5-6% ВВП. К 2012 году доля строительства в ВВП достигла максимального значения (6,5%), затем несколько снизилась.

• Доля строительства в общей численности занятого населения составляет около 7,5%. Но при этом численность работников организаций строительства за последние годы сократилась. Пока природа этих изменений не до конца ясна. По нашим оценкам, речь может идти как о структурных изменениях в отрасли, связанных с повышением производительности труда и выбытием низкоквалифицированной рабочей силы, так и уходе части занятых в теневой сектор (в особенности в малом бизнесе). В 2015 году по-прежнему преобладают негативные оценки числа занятых в строительстве.

• Строительство наряду с автомобильным и туристическим бизнесом рассматривается банками как высокорисковая отрасль с точки зрения кредитования. По оценке главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, уровень просрочки в строительной отрасли уже достиг 19%. По мнению главы ЦБ, «это означает, что сложнее всего кредитование будет восстанавливаться в тех отраслях, в которых в предыдущие годы была накоплена максимальная долговая нагрузка. Это требует специального внимания к проблеме плохих долгов.

• Объемы кредитования строительной отрасли в 2015 году сократились, ставки кредитования установились практически на заградительном уровне — 17-18%, в лучшем случае — 15%.

• В отличие от кризиса 2008-2009 годов объемы прямой господдержки строительной отрасли уменьшились. Прежде всего осуществляется поддержка конечных потребителей, в том числе за счет льготного ипотечного кредитования.

• За последние годы качество функционирования строительной отрасли заметно повысилось, что проявляется, в частности, в сокращении числа недостроев и законсервированных объектов. Если в 2005 году на долю приостановленных или законсервированных объектов приходилось выше 19% общей площади квартир в жилых зданиях, находящихся в незавершенном строительстве, то к 2014 году эта цифра установилась на уровне ниже 6%.

• В 2014-2015 годах объемы строительных работ сокращались, причем в 2015 году негативные тренды усилились. Пик негативных явлений пришелся на июль-август, в сентябре появились признаки замедления отрицательной динамики.

• Исходя из общих показателей развития строительства и стройиндустрии, можно предполагать, что сильнее всего негативные изменения затронули сегмент транспортного и инфраструктурного строительства.

• Доля нежилого сектора в капитальном строительстве составляет в среднем 23-25% от общего ввода площадей. На рынке нежилой недвижимости ситуация в 2012-2014 годах была благоприятной, общая площадь введенных нежилых зданий за этот период выросла на 20%. В 2014 году быстрее всего рос ввод площадей в коммерческом и промышленном сегменте. По итогам января-сентября 2015 года по большинству сегментов рынка нежилой недвижимости также зафиксировано увеличение ввода площадей.

• По уточненным данным Росстата, объемы ввода жилья в 2014 году выросли на 19%, превысив 84 млн кв. метров, что стало рекордным показателем даже по сравнению с советским периодом. В 2015 году продолжался инерционный рост объемов ввода жилья. Однако в течение всего года наблюдалось ухудшение динамики — сначала темпы роста замедлились, с июня стало фиксироваться отставание от прошлогодних показателей на 6-8%. Всего по итогам января-ноября 2015 года объемы ввода жилья по стране выросли на 3,4% по отношению к сопоставимому периоду 2014 года.

• На долю индивидуальной застройки стабильно приходится порядка 43-44% ввода жилья. Следует отметить, что в пик прошлого кризиса, в 2009 году, этот показатель резко вырос — до 48%, что объяснялось действием «дачной амнистии», когда вводились в строй построенные в предыдущие годы малоэтажные жилые дома. По мнению некоторых экспертов, рекордные результаты ввода жилья в 2014 году связаны с повторением подобной ситуации, однако этот тезис не подтверждается реальными данными, в 2014-м доля частной застройки сохранилась на уровне 43%. В 2015 году динамика ввода жилья населением и строительными компаниями также была однонаправленной.

• Спрос на недорогие квартиры сохраняется, в связи с чем увеличивается доля строительства жилья эконом-класса. Если в 2002-2007 годах строились преимущественно квартиры площадью около 85 кв. метров, то к 2014 году средний размер построенных квартир уменьшился до 75 кв. метров.

• За последние годы доступность жилья заметно повысилась. Если в 2005 году среднегодовой коэффициент доступности жилья (отношение средней цены стандартной квартиры к среднегодовому доходу семьи) превышал 5, то к 2014 году он составил менее 3.

• Увеличение объемов жилищного строительства привело к росту предложения на рынке жилья, что, в свою очередь, стало причиной стабилизации цен. Цены на жилье практически не растут, несмотря на инфляцию. Это говорит о том, что выросший на перегретом рынке жилой недвижимости «пузырь» постепенно начал сдуваться.

• На первичном рынке жилья низкие темпы роста цен на фоне повышения себестоимости строительства обеспечиваются за счет уменьшения маржи строительных компаний.

• В последнее десятилетие темпы прироста ввода жилья отставали от темпов прироста доходов населения в среднем на 3%. За последние 2-3 года динамика жилищного строительства начала обгонять динамику доходов населения. По нашим оценкам, это произошло за счет вывода на рынок ранее накопленных средств населения, а также расширения возможностей привлечения для покупки жилья кредитных ресурсов.

• Возможности ипотечного кредитования за последние годы расширились, объем выданных ипотечных жилищных кредитов в 2014 году достиг рекордных значений (свыше 1 млн кредитов за год). Средняя ставка по ипотечным кредитам в 2011-2014 годах сохранялась на уровне 12-12,5%. В 2015 году рынок ипотечного кредитования просел, в I полугодии 2015 года объем выданных ипотечных кредитов в денежном выражении сократился на 42%, количество выданных кредитов уменьшилось на 37%, средняя ставка кредитования выросла до 14%.

• По данным экспертов, изменился социальный портрет заемщика: средний возраст получателя ипотечного кредита снизился до 30-37 лет (раньше колебался в пределах 40-45 лет), драйвером ипотечного рынка стало рождение второго ребенка — каждая четвертая сделка происходит с участием материнского капитала (до кризиса — каждая десятая), меньше кредитов стали брать в небольших городах, изменились требования к кредиту и к его сумме.

• С марта 2015 года действует программа льготного ипотечного кредитования, она рассчитана на год, объем выдачи ипотечных кредитов по льготной ставке для приобретения жилья на первичном рынке составит 700 млрд рублей. Участвующие в госпрограмме банки выдают ипотеку по ставке не выше 12% годовых, выпадающие доходы — разницу между ключевой ставкой ЦБ, увеличенной на 3,5 процентного пункта, и ставкой по кредиту — банкам компенсируют из госсредств. Заметное влияние на рынок эта мера начала оказывать только к середине года, когда ситуация в экономике начала выправляться. Всего за январь-сентябрь было выдано свыше 460 тысяч ипотечных кредитов на сумму более 760 млрд рублей, из них около 40% кредитов было выдано в III квартале. Средняя ставка по ипотечным кредитам, выданным в рублях, в январе-сентябре 2015 года составила 13,7%, при этом нельзя сказать, что ставки по ипотеке выросли очень сильно — в предыдущие годы средняя ставка были ниже всего на 1-1,5 процентного пункта.

• На фоне сокращения ипотечного кредитования количество договоров участия в долевом строительстве в I полугодии 2015 года увеличилось на 18%, количество подобных договоров с привлечением кредитных средств и средств целевого займа выросло еще существеннее — на 22%. При этом количество ипотечных сделок заметно превышает число договоров участия в долевом строительстве. По данным Росреестра, в I полугодии 2015 года было заключено 533 тысячи ипотечных сделок и 266 тысяч договоров участия физических лиц в долевом строительстве.

• Принятие Постановления «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства» позволило сократить количество процедур и сроков их прохождения при строительстве жилья, а также унифицировать перечень процедур по всей стране.

• Другие государственные программы, такие как строительство арендного жилья и оказание поддержки застройщикам в обеспечении инженерной инфраструктурой земельных участков для строительства жилья эконом-класса, пока не оказали заметного влияния на рынок жилищного строительства.

Прогноз — позитивный

Мы полагаем, что 2016 год станет для отрасли переломным. С одной стороны, усилится государственное регулирование строительного рынка, с рынка продолжат уходить неэффективные игроки, а также компании, не готовые и не умеющие работать по «прозрачным» схемам. С другой стороны, ожидаются некоторое улучшение качества взаимодействия строительных организаций с банковским сообществом, восстановление кредитования, повышение эффективности работы строительной отрасли. Существенного улучшения ситуации со спросом на жилье в 2016 году не произойдет, поскольку роста реальных доходов населения не прогнозируется. Как мы уже отмечали, в последние два-три года темпы роста жилищного строительства начали обгонять динамику доходов, этот тренд сохранится в течение ближайших нескольких лет. Несмотря на достаточно сложную текущую ситуацию, наши прогнозы на 2016-2018 годы в целом позитивны. Подробнее об этом — в нашей следующей статье.

Основные показатели строительной деятельности в России в 2013-2015 гг.

Источник: «Амикрон-консалтинг» по данным Росстата

Доля строительства в ВВП России в 2003-2014 гг.

Источник: «Амикрон-консалтинг» по данным Росстата

Динамика жилищного строительства в России в 1991-2015 гг.